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Le logement en Mauricie : un droit en crise

Par Jules Bergeron - 3 mai 2021

Jules Bergeron – Opinion – mai 2021

Les experts en habitation fixent à 3 % le seuil d’équilibre dans le marché du logement. Il est donc convenu que lorsque le taux d’inoccupation se situe en deçà de ce niveau, il y a une pénurie de logements. Or, les données les plus récentes de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) chiffraient ce taux à 1,3 % à Trois-Rivières. Plus concrètement, cela signifie que sur les quelque 19 000 logements de toutes sortes, il y en avait environ 250 disponibles. C’est peu, vraiment trop peu. Pour une partie de la population, il y a là une embûche certaine à l’accès au logement convenable à un coût abordable.

Historiquement, l’agglomération trifluvienne et l’ensemble de la Mauricie ont surtout été aux prises avec un taux d’inoccupation élevé dans les années 90, alors qu’il dépassait 6 %. Par contre, un taux inférieur à 3 % a été signalé chez nous à quelques reprises dans les années 2000. Mais dans quelle mesure cette crise était-elle prévisible, sachant que le taux d’inoccupation dans la région métropolitaine de Trois-Rivières est en baisse constante depuis 2015 ?

Il faut tenir compte de plusieurs facteurs. Il y a d’abord l’arrivée de nouveaux résidents en sol trifluvien, ce qui accroît la population totale et, de ce fait, le nombre de ménages. L’Institut de la statistique du Québec démontre que Trois-Rivières a un solde positif au chapitre de la migration interne depuis 2015. L’autre élément à considérer est le coût pour se loger, peu importe le type de logement, moins cher ici que dans les grands centres et leur périphérie. La pandémie et le télétravail ont accentué la tendance. Avec un taux d’intérêt hypothécaire anormalement bas, l’accès à la propriété a grandement été facilité.

Mais quel genre de logements construit-on à Trois-Rivières ? De 2015 jusqu’à 2020 inclusivement, sur un total de 3 955 mises en chantier enregistrées, on a érigé des maisons unifamiliales dans une proportion de 30 %, le reste étant constitué d’immeubles à appartements, de jumelés et aussi de copropriétés (condos). Dans ce dernier cas, un logement sur sept a été construit à Trois-Rivières depuis 2015. Comme partout au Québec, l’agglomération trifluvienne n’a pas du tout échappé à cette tendance. En revanche, il y a une différence majeure : une copropriété se vend en moyenne environ 155 000 dollars, ce qui est environ deux fois moins élevé que la moyenne québécoise. Bref, le marché du logement trifluvien plaît à un large éventail de clientèle, sauf pour les ménages à revenu modeste. Et pourquoi ?

Parce que peu de ménages (personnes seules, couples avec ou sans enfants) peuvent se permettre de payer le prix d’un logement construit récemment. De plus, on bâtit peu de nouveaux logements dans les premiers quartiers, la plupart des mises en chantier se faisant dans de nouveaux lotissements domiciliaires et là où les terrains vacants sont disponibles. Il y a également plusieurs autres raisons. Par exemple, les données de Statistique Canada et de la SCHL indiquent clairement que les logements ayant besoin de réparations majeures se situent en forte proportion dans les quartiers les plus défavorisés de l’agglomération trifluvienne. Ajoutons à cela la faible offre de logements à prix abordable à Trois-Rivières, en Mauricie et même à l’échelle du Québec tout entier. Par ailleurs, des milliers de ménages à Trois-Rivières et dans le reste de la Mauricie consacrent 50 % de leurs revenus au loyer. En ce qui a trait au logement social, on recensait l’année dernière, 2960 unités HLM pour l’ensemble de la Mauricie dont 1690 à Trois-Rivières. En 2015, il y avait dans la cité trifluvienne 1 667 logements à loyer modique. De toute évidence, si le logement social constitue un aspect important d’une éventuelle stratégie ou politique nationale de l’habitation, il y a là un rendez-vous manqué.

Par ailleurs, les maisons unifamiliales se vendent à un prix passablement plus élevé que leur valeur réelle sur le marché. Et elles se vendent aussi en plus grand nombre. Selon l’analyse de l’entreprise JLR Solutions foncières, pour l’ensemble du Québec, les ventes se sont accrues de 18 % en 2020 par rapport à 2019, alors que le prix médian affichait une hausse de 8 %. Pour l’agglomération de Trois-Rivières, les variations sont plus modestes, quoique positives : croissance des ventes de 10 % et du prix médian d’un peu plus de 5 %. Mais le véritable défi est le suivant : advenant une hausse du taux d’intérêt hypothécaire, combien de ménages se retrouveront en difficulté financière et devront resserrer leur budget pour pallier la hausse du loyer ? Y aura-t-il là un autre effet collatéral de la crise du logement à appréhender ?

Et dire qu’une récente étude publiée par la firme JLR Solutions foncières mentionnait qu’au Québec, 2 402 logements de luxe, soit des maisons unifamiliales et des copropriétés, ont été vendus à plus de 1 million de dollars, ce qui représente une progression de 50 % par rapport à 2019. On pourrait en déduire que la pandémie a procuré des revenus financiers assez substantiels à cette clientèle pour qu’elle puisse se procurer une résidence principale ou secondaire plus chère…

Sources