Alain Dumas – Économie – mai 2021 Depuis quelques années, la crise du logement ne cesse de s’aggraver et de s’étendre sur tout le territoire du Québec. Les logements sont non seulement insuffisants, mais aussi trop petits et inabordables. Selon le dernier recensement, près de 250 000 ménages québécois éprouvent des difficultés à combler leurs besoins en logement.
Lorsque le taux d’inoccupation est inférieur à 3 %, le marché se trouve en situation de pénurie. C’est le cas actuellement au Québec, où le taux moyen d’inoccupation est de 2,5 %. Notons que des villes comme Trois-Rivières et Sherbrooke affichent un taux aussi bas que 1,3 %. – Crédits : Dominic Bérubé
La pénurie de logements abordables
La SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) considère comme inabordable un logement dont le prix est supérieur à 30 % du revenu du locataire. Selon le FRAPRU (Front d’action populaire en réaménagement urbain), 195 000 ménages québécois consacraient plus de 50 % leur revenu pour le loyer avant la pandémie. C’est donc dire que le prix des logements est déjà trop élevé pour bon nombre de locataires au Québec. En plus de leur cherté, les appartements disponibles se font de plus en plus rares, comme l’indique le bas taux d’inoccupation des logements. Lorsque ce taux est inférieur à 3 %, le marché se trouve en situation de pénurie. C’est le cas actuellement au Québec, où le taux moyen d’inoccupation est de 2,5 %. Notons que des villes comme Trois-Rivières et Sherbrooke affichent un taux aussi bas que 1,3 %. Si certains se réjouissent de la hausse du taux d’inoccupation en 2020, il s’avère que celle-ci est due à la remise sur le marché des appartements Airbnb ainsi qu’à la construction d’immeubles à logements haut de gamme, lesquels sont inabordables pour les personnes à revenu modeste. La pandémie a exacerbé la crise du logement, comme en témoigne la vague spéculative qui sévit dans le marché immobilier. De nombreuses habitations sont achetées et revendues dans le seul but d’encaisser des plus-values importantes. Desjardins évalue que le prix moyen des habitations augmentera de 36 % en 2020-2021. Le même phénomène existe du côté des immeubles locatifs où des acheteurs et des propriétaires évincent des locataires en prétextant y faire des rénovations, le but étant d’augmenter les loyers et par le fait même le prix de revente de l’immeuble. Voilà pourquoi la hausse moyenne des loyers (6 % en 2020 selon la SCHL) est quatre fois plus élevée que le taux général d’inflation. Dans les régions urbaines, les hausses sont encore plus fortes; elles varient entre 10 % et 21 %. Il n’est donc pas étonnant de constater que le taux de loyers impayés augmente depuis 2020.
L’État doit investir et intervenir
Il va sans dire que des investissements massifs dans les logements sociaux sont nécessaires pour répondre aux besoins grandissants des locataires. Or, les montants alloués au logement social dans le dernier budget provincial ont déçu plusieurs intervenants et maires du Québec. Le budget de Québec ne prévoit que 37,6 millions de dollars sur quatre ans pour la construction de 500 nouveaux logements. Or, les cibles des villes de Montréal, Québec, Gatineau, Trois-Rivières et Sherbrooke sont de l’ordre 2 500 logements sociaux pour la seule année 2021. Québec a aussi annoncé 250 millions de dollars sur trois ans, mais ces sommes ne serviront qu’à accélérer la construction déjà prévue de 5 000 logements sociaux. La frilosité de Québec est d’autant plus surprenante qu’il recevra 272 millions de dollars du fédéral sur dix ans pour de nouveaux logements sociaux.[1] On est donc loin de la coupe aux lèvres, considérant que 11 000 logements déjà annoncés par le passé ne sont toujours pas réalisés et que 38 000 ménages sont en attente d’un logement social.[2] C’est pourquoi le FRAPRU demande au gouvernement de lancer un vaste chantier de 50 000 logements sociaux en 5 ans afin de répondre aux besoins urgents. De tels investissements ne risquent pas d’alourdir la dette publique, car ces immeubles constituent un actif et une source de revenus pour le gouvernement.
Si certains se réjouissent de la hausse du taux d’inoccupation en 2020, il s’avère que celle-ci est due à la remise sur le marché des appartements Airbnb ainsi qu’à la construction d’immeubles à logements haut de gamme, lesquels sont inabordables pour les personnes à revenu modeste. – Crédits : Dominic Bérubé
Taxer la spéculation immobilière
Considérant que la spéculation immobilière risque d’empirer l’abordabilité des logements, le moment n’est-il pas venu d’instaurer une taxe sur la spéculation immobilière? Deux économistes de la Banque de Montréal[3] ont proposé récemment une telle taxe sur le gain en capital pour les habitations achetées dans le seul but d’être revendues à un prix plus élevé. Cette idée commence à germer, comme en témoigne la nouvelle taxe fédérale de 1 % sur la valeur des résidences achetées mais inutilisées par des étrangers. Cette taxe, qui devrait rapporter 700 millions de dollars en quatre ans, permettrait ainsi de financer la construction de nouveaux logements sociaux. Sources [1] SCHL, Canada et Québec signent une entente sur le logement, 6 octobre 2020. [2] FRAPRU, Logement social : les appels pour un plan d’investissement ambitieux dans le prochain budget se multiplient, 19 février 2021. [3]Robert Kavcic et Benjamin Reitzes, Canadian HousingFireNeeds a Response, 30 mars 2021, Banque de Montréal, (https://economics.bmo.com/en/publications/detail/c76a7448-4306-4a50-a335-3a7c98fcbe9e/)
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