Solutions structurelles à la crise du logement

Alex Dorval – Société – Octobre 2021 

Les solutions avancées par les divers paliers gouvernementaux pour agir face à la crise du logement sont principalement axées sur le développement rapide d’un plus grand nombre de logements sociaux et abordables. Des experts arguent toutefois qu’en plus de la création rapide de logements, il faudra surtout restructurer nos politiques d’habitation au-delà de la logique marchande.

Directeur général de l’Unité de travail pour l’implantation de logement étudiant (UTILE), Laurent Levesque estime que la Stratégie nationale sur le logement (2017) du gouvernement fédéral n’atteint pas sa cible.

« Malheureusement, la majorité des milliards investis dans cette stratégie se retrouvent dans les poches de promoteurs privés qui réalisent des projets dont l’abordabilité est partielle, faible et temporaire. », explique M. Levesque dans l’édition spéciale sur le logement du magazine Fractures de l’Institut de recherche et d’informations socio-économiques (IRIS). Une enquête du Journal de Montréal révélait récemment les multiples stratagèmes auxquels des investisseurs immobiliers ont recours pour racheter des logements abordables afin de les transformer en condos et les revendre à gros prix.

Au-delà de la création rapide de logements, des experts en habitation proposent des solutions structurelles pour assurer que les logements demeurent abordables à long terme. – Crédits : Dominic Bérubé

Augmenter la proportion de logements hors marché

M. Levesque propose plutôt d’augmenter la proportion de logements hors marché détenus par des coopératives et OBNL d’habitation. S’inspirant de la formule des habitations à loyer modique (HLM) destinées aux ménages à faible revenu, il suggère d’étendre ce modèle pour répondre aux besoins d’autres groupes sociaux touchés par la crise du logement : « Des efforts sont faits en ce sens, notamment par l’Unité de travail pour l’implantation de logement étudiant, avec la population étudiante, et par le Réseau bon voisinage, avec les aînés de la classe moyenne. »

Mobiliser les trois paliers gouvernementaux

« Le logement est un enjeu complexe et comme aucun des ordres de gouvernement n’a tous les leviers pour résoudre la crise, d’aucuns sont tentés de fuir leurs responsabilités. Or, cette réalité devrait plutôt les encourager à user de tous leurs pouvoirs, aussi limités soient-ils. », affirme M. Levesque.

Louis Gaudreau, professeur à l’École de travail social de l’UQAM et membre du Collectif de Recherche et d’ACtion sur l’Habitat (CRACH) explique pourquoi les villes ont besoin d’aller chercher l’appui du gouvernement québécois : « Les obstacles sont au niveau provincial. Les villes ont hérité avec la modification de la Loi sur l’aménagement urbain (LAU) d’un pouvoir pour assujettir l’octroi d’un permis à un engagement de la part du promoteur d’inclure une part de logements sociaux à son projet immobilier. Mais il faudrait que ce pouvoir permette aussi d’agir sur les bâtiments existants ».

Agir sur le parc de logement existant

Pour y parvenir, M. Levesque avance qu’il faudra que les gouvernements aillent plus loin que le développement : « Sur le plan municipal, il faut aller au-delà de l’inclusion dans de nouveaux projets pour agir au sein du parc immobilier existant et en convertir une part croissante en formules hors marché. Les gouvernements municipaux peuvent également mettre en place des incitatifs fiscaux et réglementaires pour les logements hors marché, et revendiquer auprès du provincial la possibilité de mettre en place des règlements de zonage différenciés selon la nature, marchande ou non, des projets immobiliers. »

M. Gaudreau ajoute qu’avec l’appui du provincial, les villes pourraient également passer des règlements de zonage visant à empêcher les investisseurs de modifier la tenure locative dans certains quartiers ciblés et ainsi contrecarrer le phénomène de gentrification.

Mais les villes ont déjà plus de pouvoir qu’elles en usent, fait valoir M. Gaudreau : « Elles ont non seulement le pouvoir de mettre des bâtiments en réserve, mais elles ont également le droit de préemption, c’est-à-dire qu’elles peuvent en l’inscrivant dans leur règlement, aviser le propriétaire que s’il veut vendre, il doit d’abord proposer son terrain ou son bâtiment à la ville. Montréal l’a fait sur le site de l’ancien Hippodrome Blue Bonnets et sur un terrain près de l’ancienne usine Molson. »

S’inspirer de la propriété solidaire

Aussi appelé propriété à capitalisation partagée, ce type d’habitation permet à une collectivité d’investir une mise de fonds entre 20 à 40 % sur une maison et lorsqu’un ménage souhaite devenir propriétaire, il investit le reste et partage ainsi la propriété de sa maison avec le collectif, explique Marie-Sophie Banville à La balado de Fred Savard du 10 septembre. Le ménage demeure propriétaire et seul occupant, mais lors de la revente, la plus-value – c’est-à-dire la valeur associée au marché – sera partagée entre le collectif qui a investi la mise de fonds et le ménage propriétaire. La prise de valeur associée aux rénovations faites par le ménage propriétaire reviendrait toutefois entièrement à celui-ci, spécifie la responsable du développement à Vivacité société immobilière solidaire.